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Writer's picture令狐飛

【英國買樓2023】英國買樓流程拆解 買樓費用/買樓要幾耐/買樓按揭程序

Updated: Feb 27, 2023



英國買樓除了是一項投資,更絕對是一門學問。不少人都說英國買樓難,或者買樓需時長,不太懂如何入門。以下介紹英國買樓基本流程,包括按揭買樓流程、買樓費用等,讓你初步掌握英國置業知識。


英國買樓流程

想在英國置業,隔山買牛風險不少,最好當然是實地視察過心水地區,租住期間覺得該地區適合,再物色物業。


基本按揭買樓流程

  1. 初步計算可承造按揭款項,以計算可負擔的物業價格

  2. 搜索心水物業

  3. 預約睇樓

  4. 遇到合適物業,可透過經紀向業主出價

  5. 若雙方達成共識,買家會收到地產經紀發出的銷售備忘錄(Memorandum of sale)

  6. 買家聘用律師處理買樓事宜

  7. 向銀行申請按揭

  8. 買賣雙方簽署文件及支付訂金

  9. 繳付首期

  10. 簽訂正式買賣合約

  11. 驗樓交收

永久業權(Freehold) vs 租賃業權(Leasehold)

英國買樓需注意事項有很多,首先要分清永久業權(Freehold)和租賃業權(Leasehold)這兩個概念。永久業權代表永久擁有一個物業的業權、以及其所在土地的擁有權;租賃業權則是租用土地及其所在的建築物,附帶一個經協議限定的年期。


永久業權好處是不用擔心有租賃年期,不用支付地租,但需要負責保養物業的外圍,如屋頂和外牆。租賃業權好處是永久業權人(Freeholder)會負責物業維修,如大門入口、樓梯、屋頂和外牆等,缺點是租賃業權人(Leaseholder)需支付保養費、地租等,物業價格亦會隨剩餘租賃年期減少而下降

物業鏈(Property Chain)

其次是心儀物業有否物業鏈(Propetry chain)。英國置業時,需考慮買賣雙方會否有chain,即是否需要先成功放售手上物業套現,才有本錢購置新物業。若物業鏈愈長,即涉及的買家和賣家數目愈多,當中一環出問題,如其中一個買家申請按揭失敗,便會影響後續的交易,甚至告吹。若沒有物業鏈,快至3-4個月便可完成交易;若有物業鏈,可長達半年至一年,甚至更長時間才能成功購入物業。


驗樓報告(Survey Report)

與香港一樣,英國買樓前需找專家驗樓,確定沒問題才簽約交易。英國法例規定,準業主申請按揭時必須呈交驗樓報告(Survey report),查找物業隱藏或潛在問題,如屋頂或外牆有否結構性問題、維修建議等。通常在買賣雙方達成初步協議後,由買家出錢找驗樓師(Surveryor)進行調查。

英國買樓網站

買樓第一步,當然是尋找心水盤源。英國兩大樓盤網站為 Rightmove 和 Zoopla,基本上包攬絕大部分房地產市場的放售或放租的樓盤。根據城市和地區找到心水樓盤後,便可聯絡負責的地產經紀,要求預約時間睇樓。


放售樓盤通常標明 Guide price,即賣家心目中的最低售價,可以是一個價格或一段價格範圍。英國樓盤資料相當公開,你可隨時網上查詢心水樓盤的資料,如市價評估、過往成交、能源節約等級、市政稅、估計水費及能源費支出等。較常用的網站包括 Property CheckerThe Move Market等,Rightmove 和 Zoopla 亦有類似資訊。


英國買樓按揭

對大部分人而言,按揭(Mortgage)是買樓的關鍵。銀行承造按揭考慮三個主要因素:收入、支出和信用評分(Credit score)。一般人初到埗英國,基本上信用評分較低,需找到全職工作,並至少工作一至兩年,才較大機會獲批按揭。可獲批按揭金額,大約是年薪的四至五倍。當然如果你是 Cash buyer,即現金買樓,便沒有這考慮需要。


英國買樓首期

首期所需金額,視乎銀行批出的按揭成數(Loan-to-value,LTV)。當你儲夠首期,便可嘗試向銀行申請按揭。以 30 萬鎊樓盤為例,若丈夫年薪 3 萬鎊,妻子年薪 2 萬鎊,假設雙方都成功申請按揭,皆獲批年薪約 4- 5 倍貸款,即共可獲 25 萬鎊按揭資金,需支付首期為 5 萬鎊。

英國買樓費用

英國買樓需支付相關費用和稅項,一般而言總費用介乎樓價的 5-20%。買樓前要支付印花稅(Stamp duty)、按金(Deposit)、驗樓費(Surveyor's fee)、律師費(Legal fees)等。


按揭費(Mortgage fees)除了包括每月還款金額外,還有預約費(Booking fee)、安排費(Arrangement fee)、按揭估計費(Mortgage valuation fee)。


買樓後會有恆常支出,包括保養維修費(Maintenance and repairs cost)、家居保險、市政稅(Council tax)、必要開支如天然氣費、電費和水費,還有電話費、電視費和寬頻費用等。


總結而言,英國買樓先要衡量手上資金和心儀物業價格,可做現金買家或是需申請按揭。做按揭的話,是否有資格申請,可獲貸款又有多少。除了物業價格,亦要預留一筆金錢作買樓費用,包括買樓前和入住後的開支。往後還會就買樓每一環深入拆解,讓你對英國房地產市場更有掌握。


參考資料來源:Money HelperHome Owners Alliance

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