英國買樓除了是一項投資,更絕對是一門學問。不少人都說英國買樓難,或者買樓需時長,不太懂如何入門。以下介紹英國買樓基本流程,包括按揭買樓流程、買樓費用等,讓你初步掌握英國置業知識。
英國買樓流程
想在英國置業,隔山買牛風險不少,最好當然是實地視察過心水地區,租住期間覺得該地區適合,再物色物業。
基本按揭買樓流程
初步計算可承造按揭款項,以計算可負擔的物業價格
搜索心水物業
預約睇樓
遇到合適物業,可透過經紀向業主出價
若雙方達成共識,買家會收到地產經紀發出的銷售備忘錄(Memorandum of sale)
買家聘用律師處理買樓事宜
向銀行申請按揭
買賣雙方簽署文件及支付訂金
繳付首期
簽訂正式買賣合約
驗樓交收
永久業權(Freehold) vs 租賃業權(Leasehold)
英國買樓需注意事項有很多,首先要分清永久業權(Freehold)和租賃業權(Leasehold)這兩個概念。永久業權代表永久擁有一個物業的業權、以及其所在土地的擁有權;租賃業權則是租用土地及其所在的建築物,附帶一個經協議限定的年期。
永久業權好處是不用擔心有租賃年期,不用支付地租,但需要負責保養物業的外圍,如屋頂和外牆。租賃業權好處是永久業權人(Freeholder)會負責物業維修,如大門入口、樓梯、屋頂和外牆等,缺點是租賃業權人(Leaseholder)需支付保養費、地租等,物業價格亦會隨剩餘租賃年期減少而下降。
物業鏈(Property Chain)
其次是心儀物業有否物業鏈(Propetry chain)。英國置業時,需考慮買賣雙方會否有chain,即是否需要先成功放售手上物業套現,才有本錢購置新物業。若物業鏈愈長,即涉及的買家和賣家數目愈多,當中一環出問題,如其中一個買家申請按揭失敗,便會影響後續的交易,甚至告吹。若沒有物業鏈,快至3-4個月便可完成交易;若有物業鏈,可長達半年至一年,甚至更長時間才能成功購入物業。
驗樓報告(Survey Report)
與香港一樣,英國買樓前需找專家驗樓,確定沒問題才簽約交易。英國法例規定,準業主申請按揭時必須呈交驗樓報告(Survey report),查找物業隱藏或潛在問題,如屋頂或外牆有否結構性問題、維修建議等。通常在買賣雙方達成初步協議後,由買家出錢找驗樓師(Surveryor)進行調查。
英國買樓網站
買樓第一步,當然是尋找心水盤源。英國兩大樓盤網站為 Rightmove 和 Zoopla,基本上包攬絕大部分房地產市場的放售或放租的樓盤。根據城市和地區找到心水樓盤後,便可聯絡負責的地產經紀,要求預約時間睇樓。
放售樓盤通常標明 Guide price,即賣家心目中的最低售價,可以是一個價格或一段價格範圍。英國樓盤資料相當公開,你可隨時網上查詢心水樓盤的資料,如市價評估、過往成交、能源節約等級、市政稅、估計水費及能源費支出等。較常用的網站包括 Property Checker、The Move Market等,Rightmove 和 Zoopla 亦有類似資訊。
英國買樓按揭
對大部分人而言,按揭(Mortgage)是買樓的關鍵。銀行承造按揭考慮三個主要因素:收入、支出和信用評分(Credit score)。一般人初到埗英國,基本上信用評分較低,需找到全職工作,並至少工作一至兩年,才較大機會獲批按揭。可獲批按揭金額,大約是年薪的四至五倍。當然如果你是 Cash buyer,即現金買樓,便沒有這考慮需要。
英國買樓首期
首期所需金額,視乎銀行批出的按揭成數(Loan-to-value,LTV)。當你儲夠首期,便可嘗試向銀行申請按揭。以 30 萬鎊樓盤為例,若丈夫年薪 3 萬鎊,妻子年薪 2 萬鎊,假設雙方都成功申請按揭,皆獲批年薪約 4- 5 倍貸款,即共可獲 25 萬鎊按揭資金,需支付首期為 5 萬鎊。
英國買樓費用
英國買樓需支付相關費用和稅項,一般而言總費用介乎樓價的 5-20%。買樓前要支付印花稅(Stamp duty)、按金(Deposit)、驗樓費(Surveyor's fee)、律師費(Legal fees)等。
按揭費(Mortgage fees)除了包括每月還款金額外,還有預約費(Booking fee)、安排費(Arrangement fee)、按揭估計費(Mortgage valuation fee)。
買樓後會有恆常支出,包括保養維修費(Maintenance and repairs cost)、家居保險、市政稅(Council tax)、必要開支如天然氣費、電費和水費,還有電話費、電視費和寬頻費用等。
總結而言,英國買樓先要衡量手上資金和心儀物業價格,可做現金買家或是需申請按揭。做按揭的話,是否有資格申請,可獲貸款又有多少。除了物業價格,亦要預留一筆金錢作買樓費用,包括買樓前和入住後的開支。往後還會就買樓每一環深入拆解,讓你對英國房地產市場更有掌握。
參考資料來源:Money Helper、Home Owners Alliance
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